Покупка жилья в Италии. Часть 2: выбор
В первой части гайда о покупке жилья в Италии мы научили вас, как прицениться к рынку, проверить соответствие своих запросов бюджету и начать искать варианты.
Когда вы начнете подбирать жилье уже на месте, самым сложным будет проверить на просмотрах состояние жилья и подойдет ли оно вам. Об этом и расскажем сейчас.
На данном этапе мы будем выбирать из множества вариантов. Мы сначала углубим поиск на сайтах объявлений, затем договоримся о просмотрах объектов. Будем задавать вопросы о жилье и, пока еще не приняли окончательного решения, будем верить ответам на слово.
Позже настанет момент, когда надо будет перепроверить всю информацию и выявить проблемы, о которых нам могли даже и не сказать. Но в этом возникает необходимость тогда, когда выбрать нужно уже только из нескольких вариантов. Описанный ниже алгоритм действий — это алгоритм первичного отбора, когда вариантов десятки, если не сотни.
⏪ Здесь первая часть гайда. Это вторая часть.
Здесь третья часть ⏩
Шаг 6. Выбираем и смотрим объекты
Перед тем как возвращаться к поиску вариантов на сайтах, уточните актуальные в вашем городе критерии для воссоединения семьи. Чтобы найти точные параметры, гуглите idoneità alloggiativa + название вашей коммуны. Однако где-то эти требования могут и не найтись в интернете, тогда надо будет спрашивать в чатах, а еще лучше в правительстве коммуны (giunta comunale).
Выяснив минимальную квадратуру для своего города, скорректируйте параметры поиска на сайтах. Остальные критерии сохраните в заметках телефона — они пригодятся вам во время просмотров.
Вникаем в тексты объявлений
Теперь можно снова открыть сайты объявлений — советуем искать на всех сразу или выбрать два, на которых найдется больше всего вариантов в вашем городе:
🔸Idealista.it
🔸Immobiliare.it
🔸Casa.it
🔸Subito.it
Настройка поиска
🔸В фильтре по видам недвижимости отметьте только те виды, которые интересны вам.
🔸После выбора локации в текстовом поле советуем переключиться на показ объявлений на карте (Vedi su mappa) и нарисовать конкретную область, по которой нужно искать (Disegna su mappa). Указывая локацию лишь текстом, вы рискуете упустить часть вариантов либо наоборот, найти много лишнего.
🔸Задайте диапазон стоимости (Prezzo) на основании вашего бюджета. Можно поставить цену на 20% выше, т.к. итальянцы часто готовы торговаться и в итоге могут сделать скидку.
🔸Установите минимальную площадь жилья (Superficie / Dimensioni / Metri quadri / Metratura).
«Красные флаги» в объявлениях
На данном этапе нецелесообразно глубоко анализировать каждое объявление — часть из них могут оказаться неактуальными. Выбирайте понравившиеся варианты, добавляйте их в избранное.
На Immobiliare и Idealista те варианты, которые вам однозначно не нравятся, можно удалять (нажимать на 🗑️), чтобы они больше не появлялись в поиске.
Настоятельно рекомендуем и сейчас, и в дальнейшем читать текст каждого объявления. Именно в тексте могут обнаружиться детали, которые вам сразу не понравятся.
Почти однозначные «красные флаги»:
❌ Отсутствие отопления (помните, что даже кондиционер в Италии может быть долго и дорого ставить, да и не в любом доме можно),
❌ Обременения (например nuda proprietà — весьма распространенное явление, когда продается собственность без права использовать ее в моменте),
❌ Плесень.
Также обратите внимание на дату объявления. Если оно выложено/обновлено более 6 мес. назад — это не red flag, но повод задуматься и проявлять особую пытливость, если дело дойдет до просмотра этого объекта.
Посмотрите не только фото, но и все имеющиеся в объявлении визуализации. Они могли быть сняты в разное время, что может помочь заметить какие-то плюсы или минусы.
Первые отклики и просмотры
Проведя первичный отсев, откликайтесь на все варианты (от разных агентств), которые вам предварительно нравятся.
Опять же, мы советуем пока не углубляться в изучение объявлений и удаленное выяснение всех подробностей. Вам будет полезно получить первое практическое понимание того, какой в вашем городе рынок и как он работает. После первых просмотров, пусть даже они не приведут к сделке, у вас в голове сформируется более четкая картинка; возможно, вы скорректируете изначальные запросы или поймете, каким нюансам нужно уделить особое внимание.
К тому же вы познакомитесь с агентами — зная вас лично, они могут предложить вам другие интересные варианты, в том числе которые не выкладывают на сайтах.
Откликаться можно двумя способами:
1️⃣ Писать сообщения на сайте. Лайфхак: не пишите шаблонно и обязательно упомяните, что собираетесь покупать без ипотеки. Например, можно написать: Buongiorno, sto valutando l’acquisto di una casa senza mutuo. Vorrei visitare questo immobile. (Здравствуйте, я рассматриваю покупку жилья без ипотеки. Хотелось бы посмотреть этот объект.)
2️⃣ Звонить, если знаете итальянский. Либо воспользуйтесь нашим сервисом языковой поддержки.
В любом случае не стоит ожидать мгновенного ответа. Ответить текстом вам могут через 2-7 дней, на звонок могут сразу не ответить, но позже перезвонить.
Для упрощения процесса мы подготовили шаблон гугл-таблицы, вы можете сохранить копию себе (Файл ➡️ Создать копию) и дать доступ к файлу членам семьи, чтобы редактировать вместе с ними. Большая часть параметров выбирается из списка значений — так работать будет легче и нагляднее — но не забывайте, что к любой ячейке можно добавить комментарий, можно делать разную заливку ячеек и т.п.
Кроме того, Google Таблицы запоминают все изменения в документе и если вы что-то случайно удалите или где-то ошибетесь, то всегда сможете вернуться к более ранней версии.
Ведение таблицы поможет вам не забыть о самом важном и не запутаться на этапе выбора из множества вариантов. В нее нужно будет вносить данные, которые вы получите из объявления, из общения с агентами и на первых просмотрах. Рекомендуем вносить данные о каждом варианте, который вы договорились посмотреть. Можно установить приложение таблиц на телефон и вносить непосредственно на просмотре.
Параметры перечислены примерно в том порядке, в котором вы будете их узнавать. Некоторые столбцы можно заполнить еще до того, как пойти на просмотр:
🔶 Статус: поставьте «Назначен просмотр», когда договоритесь о просмотре.
🔶 Заметки, есть ли нюансы: возможно, уже в тексте объявления вы увидели что-то, что вас насторожило, пропишите это здесь.
🔶 Общая оценка 1-10: поставьте предварительную оценку, потом скорректируете.
🔶 Цена: заполните данными из объявления.
🔶 Торг: информация о возможности торга может быть в объявлении или вы могли узнать об этом из переписки с агентом.
🔶 Площадь: заполните данными из объявления.
🔶 Цена за м² (формула): этот столбец заполняется автоматически. Не забывайте сверяться с этим параметром по мере накопления вариантов! Очень важно понимать, насколько выгоден каждый вариант «в сухом остатке». Возможно, именно это и поможет принять окончательное решение, когда выбор уже будет из нескольких объектов.
🔶 Этаж: введите этаж и имейте в виду: если он низкий, особенно первый — жилье может оказаться холодным, шумным, плохо освещаемым и вентилируемым; если он последний — возможны проблемы из-за протечек крыши, а ремонтировать крышу в Италии очень дорогое удовольствие. Все это пока лишь предположения, но к этим моментам надо будет присмотреться позже.
🔶 Лифт: уже ответ «да» на вопрос, есть ли он в доме, дает множество новых вводных: 🔸за лифт надо будет вносить ежемесячную плату,🔸жителям дома дорого обходится осмотр / ремонт / замена лифта, 🔸лифт может быть не оплачен собственником — тогда при необходимости использования придется оплатить подключение к лифту.
Следующие параметры лучше выяснять на этапе разговоров с агентом и на первом просмотре.
Общие рекомендации по просмотру:
🔶 Пройдитесь по квартире и снимите все на видео, иначе забудете многие детали,
🔶 Обменяйтесь контактами с агентом (напр. WhatsApp) и договоритесь, чтобы он предлагал вам новые варианты, которые подходят под ваш запрос.
Теперь о том, как выяснять подробности по всем параметрам на просмотрах. Мы приводим здесь максимум, о чем можно спросить — конечно, вы не сможете сразу получить ответы на все вопросы. Действуйте по ситуации, старайтесь получить ответ хотя бы на половину вопросов, которые лично для вас наиболее важны.
🔶 Состояние. Перед тем как выяснять отдельные нюансы самостоятельно, задайте открытый вопрос: Ci sono caratteristiche di cui devo essere consapevole? — Есть ли особенности, о которых мне надо знать? Возможно, вам сразу честно расскажут о наличии в жилье неких дефектов или, например, внеочередных платежей в пользу кондоминиума (работы по отделке фасада, ремонту крыши и т.п.).
Если вы планируете делать ремонт, спросите, защищено ли жилье архитектурными барьерами. Если да — это увеличит сроки ремонта (минимум 60 дней ожидания после сделки) и усложнит процедуры согласования некоторых работ.
🔶 Инфраструктура. Проверьте наличие рядом с домом всего, что необходимо вам и вашим детям. Сверьтесь с Google Maps: посмотрите отзывы о ближайших магазинах и заведениях (нет ли от них шума, мусора?), о школах и детских садах.
🔶 Транспортная доступность. Постройте и оцените удобство маршрута от дома до центра города, вашего текущего места проживания, других важных мест. Советуем использовать приложение Moovit для изучения маршрутов и выяснения интервалов движения.
🔶 Расположение. Проанализируйте всю полученную информацию из двух предыдущих пунктов и поставьте здесь общую оценку по параметру расположения.
🔶 Класс энергоэффективности. От него будут напрямую зависеть суммы коммунальных платежей, в частности за отопление, вентиляцию и горячую воду.
Самый высокий класс — A (A, A+, A1-A4); средние — B, C и D; низкие — E, F, G. Новостройки почти всегда получают класс А или В.
Чем выше класс, тем ниже будут энергозатраты на предоставление указанных коммунальных услуг и, соответственно, ваши ежемесячные платежи.
На сайтах объявлений обычно есть подсказки о том, сколько именно киловатт-час потребуется для снабжения одного м² в год в доме определенного класса и даже есть оценки эффективности в летний и зимний сезоны. Но это очень усредненные данные, конкретное представление о затратах вам могут дать только недавние квитанции за коммунальные услуги.
🔶 Парковка. В объявлениях об этом не всегда точные сведения, так что лучше узнать в личном общении, сколько и какие именно машиноместа предлагаются вместе с этим жильем. Если парковки нет — узнайте, где можно парковать машину. Это может быть как общественная бесплатная парковка, так и закрытая платная.
🔶 Когда будет готово к заселению? Не стоит недооценивать важность и этого вопроса. Реальный случай из практики наших знакомых риэлторов: по одной квартире, выставленной на продажу в начале 2024 г., поступил ответ, что съехать с нее хозяин планирует только в конце 2025-го! Вариант пришлось отмести.
🔶 Как давно продается объект? Спросите об этом, особенно если вариант дешевый — невысокая цена как раз и может быть связана с тем, что жилье никак не могут продать. А причины, почему не могут — надо будет выяснять.
🔶 Ситуация с отоплением. Как центральное, так и автономное отопление в большинстве объектов недвижимости обычно радиаторное, от котла, питающегося метаном или сжиженным нефтяным газом. Это самый распространенный вид отопления, подразумевающий среднюю стоимость и относительную простоту обслуживания.
Отличие центрального отопления от автономного только в том, что центральное подается в дом по единому графику. Это не общегородское отопление, ситуация с ним индивидуальна для каждого дома, как и с автономным.
Плюсы и минусы электрического отопления:
➕ Отсутствие необходимости в топливе (кроме электроэнергии), индивидуальный контроль температуры в каждом помещении. Может быть в виде теплых полов, потолков, стен или же это могут быть радиаторы.
➖ Высокие затраты на электроэнергию, особенно в холодные месяцы. В квартирах площадью более 50 м² с низким энергетическим классом может быть не только дорогим, но и менее эффективным.
Плюсы и минусы отопления тепловым насосом:
➕ Высокая энергоэффективность, низкие затраты по сравнению с электрическим отоплением. Более экологически чистый вариант.
➖ Высокая стоимость ремонта.
Плюсы и минусы отопления на пеллетах:
➕ Экологически чистое топливо, т.к. пеллеты производятся из переработанных древесных отходов. Относительно низкая стоимость пеллетов по сравнению с газом или электричеством.
➖ Необходимость регулярной очистки и обслуживания котла или печи.
🔶 Кондиционирование. Нужно узнать, есть ли оно в этом жилье вообще, а если нет — можно ли установить. Обычно установка возможна, если у вас есть балкон.
🔶 Ситуация с мусором. Если на ближайшей площадке организован раздельный сбор мусора, это уже значительный плюс в «карму» района, подразумевающий его прогрессивность и малую вероятность проблем с вывозом мусора.
Если вы видите обычные контейнеры — есть вероятность в какой-то момент столкнуться здесь с «мусорным кризисом». Попробуйте выяснить, не было ли их раньше, загуглив spazzatura problema + название района или улицы — поисковик покажет вам недавние новости об этой проблеме, если они были.
🔶 Состояние дома, подъезда, улицы у дома. Это одни из самых легко заметных показателей качества работы кондоминиума. Если фасад дома, подъезд, двор в плохом состоянии — возможно, будет много и других проблем. А когда кондоминиум все же возьмется за ремонт, это ударит по карману каждого жильца.
🔶 Стены, потолок, сантехника, мебель. Осмотрите их на предмет общего состояния, наличия следов влажности и плесени. Сделайте выводы о том, что нужно будет ремонтировать или менять. Спросите, какая мебель останется в жилье и за чей счет предполагается вывоз ненужной мебели. Если хозяин не желает вывозить ее за свой счет — можно попросить скидку, т.к. услуги по вывозу крупных предметов в Италии недешевы.
🔶 Шум. Оцените уровень шума в помещении: многие из нас работают из дома или живут с маленькими детьми, и этот момент, который не в любое время можно заметить, для них будет критичен. Смотрите не только на то, куда выходят окна, но и какой этаж, ведь ниже третьего шум будет гораздо лучше слышно, чем выше.
Также не забывайте: магазины, кафе и прочая коммерция у дома не только создают шум и запахи своей работой, но и периодически проводят у себя ремонты, привозят товары и т.п. — подумайте, не сильно ли это будет мешать вам.
Кроме того, в больших городах остерегайтесь соседства с больницами: рядом с ними есть риск слушать вой сирен «скорых» чуть ли не круглосуточно. Если рядом церковь, стоит узнать, как часто там звонят колокола и насколько хорошо их слышно в помещении.
🔶 Вид из окна. Оцените вид из окна в целом и снова подумайте о шуме и запахах, источниками которых могут быть не только дороги, торговые точки и заведения, но и детские площадки, хозяйственные постройки, места сбора мусора, парковки.
🔶 Инсоляция. В России вы могли вообще не придавать значения тому, на какие стороны света выходят окна вашей квартиры, благо большая часть современных домов построена со знанием дела. Но на вторичном рынке Италии бывают самые разные варианты, и в этом вопросе надо будет разобраться. Рекомендуем включить на телефоне компас и записать, куда выходят окна каждого помещения. Коротко о плюсах и минусах каждой стороны:
🔸Юг. Солнце будет бить в окна практически весь день.
🔸Запад. Утром солнца в окнах не будет, но в самые жаркие часы помещение будет нагреваться еще сильнее, чем на южной стороне.
🔸Восток. Идеальная ориентация, если только вы не жаворонок. Солнце будет заглядывать в окна только утром.
🔸Север. Помещение будет в тени весь день, но зимой оно точно будет самым холодным. Возможна повышенная влажность и образование плесени.
Деревья, соседние здания и прочие объекты рядом с окнами могут создавать тень даже в самые жаркие часы. Обратите на это внимание, особенно в комнатах с окнами на юг и запад.
🔶 Влажность и плесень. Уделите этому особое внимание, если вы в приморском городе. Но и вдалеке от побережья с этим могут быть проблемы.
🔸Плесень — первое, на что нужно проверить любое жилое помещение в Италии, это серьезная проблема во многих домах. Чаще всего плесень можно увидеть в ванной комнате и на кухне (осмотрите стены, потолок, плитку, раковины и сантехнику), но также не забудьте проверить на плесень и остальные комнаты. В идеале каждый шкаф нужно не только открыть, но и отодвинуть от стены, т.к. плесень часто копится за мебелью.
Также стоит осмотреть стены и потолки на наличие трещин, вздутий краски, пятен или следов влажности, признаков плохой вентиляции или протечек.
🔸Оцените, насколько в помещении влажный воздух, можно ли устранить влажность проветриванием (очень хорошо, если окна на две стороны, если нет — то это сложнее). Влажность — главная причина образования плесени. Проверьте, нет ли запаха сырости и конденсата на окнах, прикоснитесь к деревянным предметам — это самые легко заметные признаки повышенной влажности в помещении.
🔸Спросите, проводились ли когда-либо работы по теплоизоляции помещений. Если их не было, есть риск возникновения сразу нескольких проблем: в квартире будет слишком жарко летом или холодно зимой; вы столкнетесь с высокими расходами на отопление; возможна повышенная влажность и, как следствие, образование плесени.
🔶 Интернет. Спросите, возможно ли здесь подключение интернета (домашнего, а не мобильного) в принципе. Выясните потом какие провайдеры работают в этом доме и их тарифы.
🔶 Насколько жарко в жилье летом и холодно зимой? Конечно, вам скорее всего расскажут, что здесь и зимой и летом комфортно, но обратите внимание на то, будет ли чем-то аргументирован ответ или поговорите об этом с соседями.
🔶 Спросите, есть ли незаконные перепланировки в жилье; требуются ли обязательные доп. вложения. Эти вопросы — по сути, еще одна попытка выяснить, нет ли на жилье каких-либо обременений, внеочередных расходов на кондоминиум и прочих проблем до того, как мы начнем проверять это по документам.
🔶 Мощность подачи электроэнергии. Обычно этот ключевой показатель в контрактах на поставку электричества (potenza contatore) составляет 3 кВт — этого достаточно для рядовых домохозяйств, но для большой семьи может оказаться мало. Загвоздка в том, что есть дома, в которых увеличить мощность в принципе невозможно. Поэтому спросите и о том, какая сейчас мощность в контракте, и о том, можно ли ее увеличить.
🔶 Как устроена канализация. Узнайте, идут ли канализационные сливы напрямую в стояк или прокачиваются в него с помощью специальных насосов. Последний вариант чреват частыми засорами и другими проблемами.
🔶 Стоимость коммунальных услуг, платежи за кондоминиум. Спросите, сколько хозяин жилья платит за к/у и кондоминиум.
🔶 Есть ли сейчас предложения о покупке? Выяснение этого вопроса помогает понять, есть ли в принципе шансы выйти на сделку по этому объекту (если жилье уже кто-то «забронировал», то возможно вам предложат купить этот объект дороже). Также нередки ситуации, когда хозяину поступает предложение о покупке в ипотеку, но пока ожидается решение по ипотеке (1-2 месяца), он имеет право принять другое предложение.
Шаг 7. Как искать новые варианты
Когда вы посмотрели первые объекты, у вас уже должно возникнуть понимание того, как вам будет наиболее комфортно действовать дальше. Вариантов несколько. Самый очевидный — продолжить искать объявления на сайтах. Но нам известны кейсы, когда подходящих или даже просто актуальных объектов на сайтах оказывалось слишком мало (зависит от города и сезона), в результате к онлайн-поиску подключили агентства.
Для этого необходимо заходить в офисы агентств в городе в тех районах, в которых вы хотите купить жилье.
Именно поэтому мы советуем вам налаживать контакты с агентами: так у вас всегда будет вариант делегировать поиск риэлтору.
Шаг 8. Новые просмотры
После первых просмотров ваше понимание рынка и процесса покупки жилья будет гораздо более четким. Не забывайте обновлять данные в таблице и делайте выводы из всей информации — в частности:
▪️ Какие параметры для вас приоритетны,
▪️ Каковы местные особенности (возможно, выяснилось, что необходимо обращать внимание на какие-то еще нюансы, не упомянутые выше),
▪️ От каких вариантов точно следует отказываться,
▪️ Какой из объектов наиболее выгоден по цене за м²,
▪️ Для каких вариантов, на ваш взгляд, уместен торг,
▪️ Как идет общение с агентами, какие вопросы можно задавать им уже в переписке, а какие лучше уже на просмотре,
▪️ Какие из всех встреченных риэлторов оставили о себе наилучшее впечатление,
▪️ Какие предложения от тех же риэлторов стоит рассмотреть.
На данном этапе вы еще далеки от момента, когда останется лишь несколько вариантов, из которых нужно будет сделать финальный выбор. Однако есть вероятность, что уже сейчас вы захотите посмотреть какой-то объект еще раз. Даем советы на случай повторных просмотров:
🔶 Предварительно снова оцените расположение жилья по Google Maps. Посмотрите и панорамы улицы, зафиксируйте для себя, насколько они отличаются от увиденного вживую, лучше или хуже стал выглядеть район.
🔶 Попросите хозяина прислать квитанции. В идеале вам нужно будет получить представление о тратах на все услуги: свет, отопление, вода, кондоминиум. Переведите текст на них с помощью Google Переводчика, проверьте, нет ли в них уведомлений о задолженностях, разберитесь в структуре трат.
🔶 Можно перепроверить онлайн данные об инсоляции помещений. С помощью сайта SunCalc вы можете найти дом на карте (выберите слой OSM, чтобы на карте появились дома), поставить точку на ту сторону дома, куда выходят окна, и увидеть, в какое время они будут освещаться солнцем в любой день. Выберите в календаре дату в середине лета, чтобы понять, в какие часы солнце будет заглядывать в окна в самые долгие и жаркие дни.
🔶 Подумайте о том, какие обстоятельства дают повод попросить о скидке, ведь на втором просмотре уже можно завести разговор и об этом.
🔶 Старайтесь выбирать разное время посещений. Это поможет вам получить новую информацию по очень многим аспектам: естественное освещение и вентиляция в разное время суток, шум с улицы, заполненность парковки и др.
🔶 По возможности ходите на просмотры вместе с другими членами семьи или, например, со знакомым, который лучше разбирается в рынке недвижимости, вопросах ремонта и строительства.
🔶 Можно попробовать больше узнать о районе и о том, кто ваши возможные будущие соседи. Спросите у владельца и сами постарайтесь понять: что это за дом и район? Много ли в нем молодых семей или больше пенсионеров, а может, это и вовсе студенческий район? И то, и другое, и третье — не редкость в Италии, а проживание не со своим контингентом может доставлять дискомфорт.
Спросите также: соседи владеют жильем или снимают его? А может, какой-то из соседних домов/квартир и вовсе сдается посуточно или арендуется вскладчину студентами? Выяснение этого вопроса поможет вам сориентироваться не только в том, насколько часто у вас будут меняться соседи, но и стоит ли ждать периодических шумных вечеров, проблем с парковкой и, наконец, безопасностью.
🔶 Можно установить контакт с соседями и получить информацию о них из первых уст. Они вряд ли будут против пятиминутного разговора. К тому же и посмотрите заранее на тех, с кем, возможно, вскоре начнете жить по соседству. Какие темы можно с ними обсудить:
🔸Жизнь и проблемы района,
🔸Что здесь с общественным транспортом,
🔸Что с детскими садами и школами,
🔸Качество работы кондоминиума,
🔸Не планирует ли кондоминиум в ближайшем будущем каких-либо работ (самые дорогие работы — это обслуживание дома и крыши),
🔸Насколько в их квартирах жарко летом и холодно зимой.
Как вариант, можно зайти в ближайший бар и поспрашивать там.
Выводы
Когда вы начинаете присматриваться к множеству объектов, главное для вас — понять, чего ожидать от будущей покупки и, возможно, скорректировать свои запросы исходя из новой информации.
Поэтому фиксируйте всё: ведите таблицу и обновляйте данные в ней, не стесняйтесь снимать видео на просмотрах; даже если какой-то вариант вам уже не нравится — задайте все вопросы о нем, используйте возможность посмотреть этот объект, чтобы узнать больше о рынке недвижимости в вашей локации.
Мы предполагаем, что после 3-5 первых просмотров будет еще примерно 10, на которых вы уже будете чувствовать себя гораздо увереннее, лучше понимая рынок.
Затем ваш список вариантов сузится до нескольких, из которых надо будет делать окончательный выбор, а для этого — провести более глубокий анализ информации, в том числе из документов на конкретное жилье. Об этой стадии мы расскажем в следующей части.
Если вам нужна помощь с покупкой недвижимости и получением ВНЖ, вы можете обратиться к нам — здесь можно оставить заявку на бесплатную консультацию.
