Италия надолго: как снять жилье и не прогадать

Поиск жилья для долгосрочного съема в Италии может оказаться самой сложной задачей всего вашего переезда — причем неважно, каковы суммы ваших заработков: даже если вы изначально берете в расчет только самое дорогое жилье, ваш поиск все равно может быть очень долгим и непростым.

С учетом нынешней ситуации Италия точно не та страна, где вы выбираете жилье — здесь жилье (а точнее, собственники и агенты) выбирают вас. Если вы трудоустроены в Италии — неплохо, ваши шансы на быстрое заселение в новую квартиру высоки, если нет — все сложнее.

Но жилье необходимо всем и рано или поздно все как-то его находят — просто разной ценой. Почему всё именно так и что нужно учитывать, дабы максимально приблизить долгожданное новоселье (и не пожалеть потом о своем выборе!) — об этом наш новый гайд, с разбором самых разных аспектов этой темы вплоть до психологических.

Итак, как снять долгосрочное жилье в Италии? Объясняем пошагово.

1. Определите бюджет, город, район

Мы предлагаем сначала разобраться с деньгами, затем с городом и районом. Именно в таком порядке, ведь цены везде разные. Прицениться к разным локациям очень помогает раздел со статистикой на Immobiliare.it: здесь все актуальные данные по провинциям, коммунам, городам и даже районам.

Например, можно вбить в поисковой строке область Лигурия и увидеть средние цены во всем этом регионе. Затем, если набрать Savona и выбрать провинцию Савона, сайт покажет средние цены во всей этой большой провинции. Сужаем поиск, выбираем муниципалитет (т.е. город) Савона — видим статистику по городу. А затем можем посмотреть цифры даже по отдельным районам! Кстати, сайт поможет сориентироваться не только в рынке аренды, но и если соберетесь покупать жильё.

Но вернемся к аренде. Стоимость аренды начинается от 500 € в месяц за самые маленькие квартиры. На юге аренда традиционно дешевле, но и на севере можно найти варианты по минимальному прайсу.

Однако это не все деньги, которые вам понадобятся:

• В среднем страховой депозит равен сумме 3 месяцев аренды.
• В некоторых случаях собственник может попросить внести сразу оплату за 2-6 месяцев вперед.
• До 20% годовой суммы контракта составит комиссия агентов. Предложений без посредников на рынке довольно мало. По нашим ощущениям менее 2%
• Дополнительно с комиссии платится IVA (НДС) — как правило 22%. Есть агентства со сниженным НДС, но чаще всего это 22%.
• Ощутимая доля объектов в Италии сдается частично меблированными или даже без мебели вовсе. Часто приходится докупать мелкую бытовую технику. При выборе такого жилья надо будет вложиться и в его обустройство.
• Наконец, будьте готовы к тому, что искать квартиру придется долго. Если вы еще не в стране или не в нужном вам городе, рекомендуем на первое время, минимум на месяц, забронировать жилье на Booking или Airbnb. И иметь средства на возможное продление временного проживания — нам известны случаи, когда поиск квартиры растягивался на несколько месяцев.

Примеры реальных стартовых затрат

Здесь не учитываем суммы коммунальных платежей, фокусируемся на расходах от момента начала поисков до подписания контракта.

Также не учитываем затраты на временное жилье во время поиска. Средняя стоимость посуточного жилья 50 € в сутки в несезон, в Милане дороже — от 100 €.

Савона, квартира за 500 €

Поиски заняли несколько дней.

• Комиссия агентов: 1 арендная плата  — 500 €
• НДС с комиссии: 22% — 110 €
• Страховой депозит: за 2 мес. — 1000 €
• Оплата вперед: за 6 мес. — 3000 €
• Регистрация договора — 152 €
• Докупать почти ничего не пришлось — 100 €

Итого: 4862 €. Из них 3 тыс. — предоплата за полгода, без которой, возможно, не удалось бы найти так быстро.

Савона, квартира за 1300 €

Поиски заняли две недели.

• Комиссия агентов: 10% от годовой аренды — 1560 €
• НДС с комиссии: 22% — 343 €
• Страховой депозит: за 3 мес. — 3900 €
• Оплата вперед: за 1 мес. — 1300 €
• Регистрация договора — 100 €
• Докупать почти ничего не пришлось — 100 €

Итого: 7303 €. Вариант был не бюджетный, но даже тут пришлось выложить сразу почти полугодовую сумму.

Турин, квартира за 950 €

Поиски были сложные, заняли 3,5 мес.

• Комиссия агентов: 2 арендных платы — 1900 €
• НДС с комиссии: 22% — 418 €
• Страховой депозит: за 2 мес. — 1900 €
• Оплата вперед: за 1 мес. — 950 €
• Регистрация договора — за счет владельца
• Докупать почти ничего не пришлось — 100 €

Итого: 5268 €. Пока искали, жили в посуточном жилье — это еще 3750 €.

2. Соберите документы

В коммуникации с агентами и владельцами квартир многое решает человеческий фактор, но в общем и целом сейчас не все готовы доверять выходцам из стран СНГ (а равно и других менее благополучных стран). Поэтому для подтверждения ваших серьезных намерений и платежеспособности вам могут понадобиться самые разные документы, и этот вопрос тоже надо будет проработать заранее.

Ниже список документов, которые почти точно понадобятся:

• Рабочие контракты. Если они из других стран, то нужно подготовить их переводы на итальянский.
  • Чек-лист для трудоустроенных в Италии: контракт, платежные ведомости busta paga за последние три месяца, налоговая декларация за прошлый год — классический и идеальный набор подтверждений, что вы зарабатываете и ваши доходы стабильны. Однако и тем, у кого есть хоть какая-то занятость в Италии, пусть недавняя, частичная, на испытательном сроке и т.д. — советуем не забывать об этом говорить и нести подтверждения.
  • Если вы работаете в компании другой страны — готовьтесь предъявить контракт с этой компанией, но он устроит не каждого арендодателя.
• Любые возможные справки о доходах в России / другой стране: налоговые декларации, справки о доходах с самозанятости и т.п. Не забывайте о справках в том числе за прошлый год, чтобы дать четкое понимание стабильности ваших доходов.
• Выписка со счета в банке (итальянском или другом европейском).
  • С визой D можно удаленно открыть карту литовского Revolut, который имеет аккредитацию в Италии. На счет в Revolut можно перевести деньги из вашей страны.  Он, кстати, поможет вам и в дальнейшем — с него удобно и выгодно переводить деньги за аренду по SWIFT.
  • Однако имейте в виду: наличие работы и счета в Италии будет при поиске жилья серьезным преимуществом. Многие отказывают тем, кто работает не в Италии и может показать только выписку из иностранного банка.
• И, конечно, для аренды квартиры у вас обязательно должен быть итальянский налоговый номер codice fiscale.

Данный список не универсальный, разные хозяева и агенты могут затребовать от вас разные документы. Поэтому наш совет: озаботьтесь всеми возможными бумагами заранее, а для иностранных документов подготовьте переводы на итальянский язык. Справки о доходах потребуют не только перевода, но и комментария о курсе и доходах в евро (в Италии это называется autodichiarazione, а по-русски банк или работодателя просто попросите приложить письмо в свободной форме с пересчетом сумм в евро).

Еще варианты гарантировать платежеспособность: оформить итальянскую банковскую гарантию либо денежную гарантию от гражданина Италии (также она может быть от гражданина другой страны ЕС, легально проживающего в Италии).

3. Ищите жилье

Поиск онлайн: как искать и откликаться на сайтах

Самые популярные доски объявлений для поиска жилья:

• Immobiliare.it,
• Casa.it,
• Idealista.it,
• Roomgo.it.

Везде выбираем Affitto, т.е. аренду, и смотрим варианты. Также много объявлений есть на Subito.it, но здесь не только жилье: тут идем сначала в раздел Immobili, выбираем тип жилья (квартиры — Appartamenti) и регион, затем в фильтрах слева надо еще выбрать In affitto.

Настройте фильтры: 

• выберите нужную локацию, рекомендуем указывать не конкретный район или город, а нарисовать область на карте
• укажите диапазон цен
• установите минимальный объем квадратных метров

Другие параметры выставлять не рекомендуем — есть риск упустить интересный вариант из-за, например, неправильного (точнее, не всегда привычного нам) указания количества комнат. Если надеетесь найти вариант от собственника, поставив соответствующий фильтр — не надейтесь, скорее всего и там будут агенты.

И в целом учитывайте: онлайн-поиск — способ самый простой, но очень трудозатратный. На сотни (да-да, сотни!) отправленных заявок вам может прийти лишь десяток-другой приглашений на просмотр.

Поэтому не увлекайтесь подбором квартир — просто ищите и отправляйте заявки! Ваша задача откликнуться на все варианты, подходящие под ваш фильтр. 

Рекомендуем создать аккаунт на сайте, а еще лучше скачать приложение, чтобы сохранить поиск по вашим параметрам.

В приложении — включить оповещения о новых объявлениях по запросу, так можно будет быстро узнавать о новых вариантах и сразу откликаться.

А как откликаться? О, здесь очень важно не наделать ошибок. Делимся лайфхаками, которые могут кратно увеличить конверсию ваших заявок:

• Пишите на корректном итальянском. Лучший способ сразу упустить приглянувшийся вариант — использовать Google Translate, так как он допускает много ошибок. Написать отклик надо без ошибок на итальянском, вот несколько вариантов:
  • Buongiorno, l’appartamento è ancora disponibile? — Добрый день, квартира еще доступна?
  • Buongiorno, questo immobile mi interessa e mi piacerebbe visitarlo. — Добрый день, меня интересует этот объект, хотелось бы его посмотреть.
  • Buongiorno. Le scrivo in merito all’appartamento. Quando posso vederlo? — Добрый день. Пишу вам по поводу квартиры. Когда можно ее посмотреть?
• Ждите ответа. Не дождавшись (через, скажем, 6 часов в рабочее время) — откликайтесь другими (перечисленными ниже) способами.
• Перебираем варианты от простого к сложному: сначала попробуем написать в Whatsapp. И нет, на номере, который вам показывает сайт, никакого Whatsapp не будет (сайты подменяют номера на временные в целях защиты от спама, как на «Авито»). Но зачастую настоящий номер можно обнаружить в тексте объявления.
  • Чтобы не мучиться с добавлением каждого номера в контакты телефона — используйте Whatsapp на компьютере и ссылки вида wa.me/39XXXXXXX, где 39XXXXXXX — итальянский номер в международном формате (цифру 0 в начале указанного номера заменяйте на 39). Берете номер — преобразуете формат — вставляете в адресную строку браузера в виде wa.me/39XXXXXXX — открывается приложение Whatsapp — все, можно писать на нужный номер.
• Допустим, какой-то вариант очень понравился, но на заявку ответа нет, настоящий номер тоже не найти. Что ж, тогда остается два сценария дальнейших действий:
  • Звонить. Но звонить надо, повторяем, на итальянском! Если вы на нем не говорите — попросите помощи у знакомых или у нашего сервиса языковой поддержки.
  • Или еще один лайфхак, пока вы не решились позвонить: загуглите название агентства / имя агента, возможно, так вы найдете настоящий номер телефона, на котором даже будет Whatsapp. Может найтись сайт агентства или точка на Google Maps, где будет указан номер. Львиная доля агентств — малый бизнес, так что обычно основным контактом они дают мобильный номер, к которому подключены мессенджеры.

Мы привели алгоритм действий от простого к сложному, с которым согласятся не все люди с опытом. Наши друзья-агенты, например, рекомендуют сразу же звонить. Мы считаем, что наиболее продуктивно будет идти по пути наименьшего сопротивления. В конце концов, одно другому не мешает.

Главное — не стоит недооценивать все то, что мы написали о коммуникации на итальянском языке.

Альтернативные способы поиска онлайн

В русскоязычных чатах. Вбейте название вашего города в поиск нашего чата или другого локального комьюнити — вдруг кто-то из сограждан как раз ищет себе замену в квартиру. Можете и сами попробовать разместить объявление.

Facebook Marketplace, а также локальные Facebook-сообщества. Можно попробовать найти жилье и там или даже кинуть клич о том, что ищете жилье себе (не указывая свой бюджет! — пусть владельцы сами предлагают свои цены). В любом случае, эффективность этого способа поиска, по опыту наших сограждан, довольно невысока.

Поиск офлайн: как общаться с агентами

Агентства и агентов по недвижимости вы точно найдете в интернете в любом городе (гуглите agenzia immobiliare + название города), а можно и просто заходить в офисы агентств. Предупреждаем, где-то вам могут сразу отказать просто из-за того, что вы иностранец.

В любом случае нужно быть готовым к разговору о ваших обстоятельствах и намерениях уже на этапе обращения к риэлторам. Нравится нам это или нет, принимаем как данность то, что рынок полностью принадлежит агентам, и стараемся не испортить сразу же впечатление о себе. А также соблюдаем меры предосторожности, потому что мошенники в Италии тоже есть.

Как и с онлайн-поиском, тут можно выстроить четкий алгоритм с учетом основных нюансов:

1. Идем в агентство сразу с документами и подготовленными четкими ответами на все типичные вопросы (где работаете, сколько получаете и т.д.). В рассказе о себе можно упомянуть, что вы рассматриваете в будущем покупку недвижимости (вы же скорее всего рассматриваете?) — это хороший плюс в копилку подтверждений вашей состоятельности.
2. А вот нести агентам деньги пока не нужно. Если вас уже на этапе знакомства просят заплатить за поиск вариантов — это 100% развод, забудьте об этом агентстве и идите в другое. Увы, в Италии тоже распространена схема, когда риэлторы берут деньги за поиск квартиры, а затем ставят вас перед фактом, что «ничего не нашлось, попробуем в другой раз», а деньги не возвращают. Сейчас уже десятки наших сограждан судятся с такими агентами.
3. Маловероятно, что уже в день обращения вас пригласят на просмотр — смущать это вас не должно. Здешний рынок нигде не работает как в Москве, скорее всего вам перезвонят с первым предложением через несколько дней.
4. Пока ждете ответа от первого агентства, почему бы не зайти в еще одно? В целом не надейтесь, что каждое агентство выдаст вам по пачке приглашений — скорее результат будет от одного из десяти, а то и двадцати. Так что не теряйте время, заходите в агентства. Если ожидание затягивается — абсолютно нормально и полезно заходить еще раз в то же самое агентство, напоминать о себе, снова рассказывать, кто вы и что ищете.

Когда вас пригласят на первый просмотр — вооружитесь знаниями из следующей части нашего гайда. Но задержим внимание на агентах. Ведь просмотр, если он в итоге приведет к сделке — это уже результат работы, и после просмотра у вас уже могут попросить аванс за услуги. И тут уже настало время (в идеале до просмотра) учесть еще некоторые меры предосторожности.

• «Пробейте» свое агентство. Есть ли у него сайт? Указан ли на сайте налоговый номер (P.Iva) юридического лица? Есть ли скан лицензии агентства на сайте? Есть ли агентство по этому адресу на Google Maps, и какие о нем отзывы? Гуглятся ли отзывы еще где-либо? Есть ли информация о конкретном сотруднике?
• Налоговый номер P.Iva (Partita IVA) есть у каждого юрлица в Италии. Как правило, его указывают на сайте — в «подвале» каждой страницы или в разделе Chi Siamo. Этот номер можно пробить по базам юрлиц: раз, два. Второй сайт показывает в том числе код деятельности юрлица — он должен быть 68.31: Attività di mediazione immobiliare. И еще один реестр, но тут надо искать по названию, а не номеру.
• Если агентство «заваливает» большую часть вопросов выше — это еще не 100% показатель, что вас обманывают (особенно если вы в маленьком городе, где точно не у всех есть сайты и не обо всех успели оставить отзывы), но повод задуматься и попробовать другие методы проверки. Попросите сотрудника показать лицензию агентства. Еще один лайфхак — можно попросить образец контракта, в котором непременно будут указаны все данные агентства, так вы и получите данные для проверки.
• Ни одно добросовестное агентство не будет вам предлагать других услуг, кроме посредничества в вопросах аренды. Если вам предлагают другие услуги, вроде помощи с получением ВНЖ — вас обманывают. Максимум, что могут предложить агенты — это посоветовать партнеров, которые могут помочь по каким-либо вопросам.
• Если вам предлагают баснословные скидки при условии оплаты сразу всей комиссии / нескольких месяцев аренды — это также серьезный повод задуматься, не обманывают ли вас.
• Адекватная сумма задатка агентам (затем пойдет в счет комиссии) — 500 €.
• Все платежи должны быть подтверждены документально. Заплатили наличкой — получили чек, сохранили его. Платите картой — сохраняете подтверждение платежа на email и выписку из онлайн-банка. И, кстати, внимательно проверяйте ссылки на оплату, которые вам присылают: известны случаи, когда и на этом шаге выявляли мошенников! Они могут использовать интернет-адреса, напоминающие адреса банков, но с пропуском или заменой нескольких букв, так что сверяйтесь очень внимательно.

Еще раз обращаем внимание: в Италии рынок аренды не работает так быстро, как в Москве. Едва ли сразу после просмотра вы сядете подписывать договор — это нормально. Но уже после просмотра агентство может попросить задаток — это тоже нормально. Поэтому убедитесь в чистоте агентства до того, как идти на просмотр.

Альтернативные способы поиска офлайн

❤️ С нашей помощью. Точнее, мы могли бы сказать «с помощью русскоязычных агентов», но тогда опыт обязывает нас сделать важную оговорку: только тех агентов, которых мы знаем. Среди «наших» в Италии встречаются разные люди и, увы, тоже бывают случаи мошенничества. Но вы можете написать нам и мы подберем вам помощника, которому можно доверять.

🍷 С помощью бармена. Нет, мы не шутим, правда, это больше актуально для маленьких городов: будете в баре — обязательно скажите бармену, что ищете жилье. Возможно, как раз накануне к нему заходил некий Марко и сказал, что у него освобождается квартира. Марко будет рад поговорить с вами — надо же, вы иностранец, но уже в курсе итальянских традиций 😉

Что делать, если поиски затянулись?

На всякий случай еще раз напомним, что ситуация на рынке аренды нынче непростая. Возможно, вы не самый «комфортный» кандидат по каким-либо параметрам. У всех разные обстоятельства и есть среди них такие, которые мы изменить не можем. Дадим несколько советов тем, кто не могут изменить свои ситуации — о том, как можно изменить ситуацию с поиском жилья.

И — внимание! — собрав опыт многих участников сообщества (разных людей с разным опытом), мы подготовили два варианта таких советов. Выбирайте тот, который вам больше по душе, соответствует вашей ситуации и степени усталости от неудачных поисков.

Вариант 1 (подойдет для относительно легких случаев)

• Попробуйте обратиться к другим агентам. Риэлторы могут быть не в курсе всех тонкостей правового положения иностранцев — и при всем желании помочь вам такие агенты будут волей-неволей передавать свои сомнения в вас арендодателям. Если у вас нестандартная ситуация с документами, возможно, вам просто нужны более компетентные посредники.
• Снова и снова заходите в агентства. Обойдите как можно больше агентств — мы имеем в виду не штук пять, а несколько десятков. И повторимся, ничего страшного нет в том, чтобы обращаться в одно и то же агентство несколько раз.
• Мотивируйте лично своего агента (но только если вы в нем уверены). Еще один прием, показавший свою эффективность — помимо агентства заплатить некоторую сумму непосредственно работающему с вами агенту, так у него будет больше мотивации продолжать поиски.
• Найдите помощника. Кого-то из числа итальянцев или давно живущих в Италии, с хорошим знанием языка — такие люди лучше понимают психологию итальянцев и действующие среди них социальные правила. Наш сервис языковой поддержки может в этом помочь.
• Ищите вообще везде. Если до сих пор вы искали только на одном сайте — начните использовать все остальные. И, напоминаем, подписка на оповещения о новых вариантах очень помогает ускорить поиск и быстрее реагировать.
• Соберите еще больше документов: выписки со всех счетов, переводы контрактов, договоров с заказчиками, ваше портфолио, рекомендации с мест работы… Все это так или иначе может быть доказательством, что вы заслуживаете доверия. Сайт-визитка, позитивные отзывы о вас на Airbnb — даже такие варианты могут сработать, и не стесняйтесь сами предлагать их агентам.
• Ищите варианты «выше рынка». Очевидно, что самые выгодные предложения быстро отдают итальянцам и более «комфортным» кандидатам.
• Будьте готовы заплатить сразу за полгода-год. В конце концов, главный ваш аргумент — это деньги, и с кем-то договоренность оплатить сразу несколько месяцев может сработать.

Вариант 2 (подойдет для действительно тяжелых случаев)

• Не унижайтесь перед агентами. Их главный интерес — привести к сделке арендодателя, а не вас. Он не ищет квартиру для вас, а лишь предлагает вам варианты из тех объектов, которые есть в его базе. Многие из них могут вас совсем не устроить. Пройти по всем правилам «собеседования» в одном-другом-третьем агентстве и наконец пойти на просмотр, а впоследствии выяснить, что эта квартира вам совсем не подходит — значит потратить зря уйму времени и нервов. Так зачем соблюдать эти правила? Проработайте такие варианты ответов на главные вопросы, которые не будут раскрывать всю конкретику, но в то же время вы нигде не соврете и продолжите выглядеть открыто. (Для понимания: ответы вроде «у меня с документами всё в порядке» для многих звучат слишком уклончиво, но у кого-то срабатывало и так.) Возможно, именно такой подход и поможет вам попасть на просмотр. Квартира не понравилась? Спокойно ищем дальше и благодарим себя за то, что не разбились в лепешку из-за квартиры, которая вообще того не стоит. Понравилась? Вот тогда уже вам могут пригодиться упомянутые выше и ниже средства самопрезентации и убеждения.
• Убедите всех в том, что иностранцы тоже добросовестны. Законы Италии защищают квартиросъемщиков не хуже, чем хозяев жилья — именно поэтому последние так боятся сдавать квартиры иностранцам. Один факт, вероятно, вам уже известен: в Италии арендатора нельзя просто так выселить из квартиры, даже если он перестанет платить. А вот другой интересный факт: если квартирант работает в Италии, у собственника есть вариант взыскать хотя бы часть невыплаченных денег из его зарплаты. Теперь вы поняли, почему всем так нужен итальянский контракт? Вернее не всем, а тем, кто не понимает: нам, иностранцам, проблемы с законом нужны меньше всех. Вам предстоит оформить кипу документов (некоторые из них не получить без подписи арендодателя), их будут рассматривать в десятках разных контор… Поможет ли вам продлить ВНЖ иск против вас о неуплате аренды? Вопрос, конечно, риторический. В такого рода вещах и надо убеждать тех, кто отказывает вам из-за «не тех» документов. Напомните, наконец, о том, что вы не из страны ЕС, вам оформиться здесь в разы сложнее, чем условным полякам, и для вас критически важно, чтобы с жильем было все в порядке.
  • И еще один интересный факт. В контракте вполне может быть прописан пункт о том, что если вы не оплатили хотя бы 1 месяц, то контракт признается недействительным. В конце концов, можно предложить вариант вписать в договор такой пункт и подчеркнуть, что для вас как иностранца уже одно это может отрезать путь к оформлению ВНЖ и прочих документов.
• Перестаньте беспокоиться из-за трат на посуточное жилье. Да, пока вы ищете долгосрочный вариант, вы тратите немалые деньги на квартиру с Airbnb. Но, скорее всего, при этом вы не боитесь лишний раз включать свет и воду, ведь не платите ничего сверху. В какую копеечку влетит вам съем заветной квартиры — вы узнаете лишь тогда, когда наконец ее найдете и проживете хотя бы месяц. И уверяем вас: заплатив всем агентам, выложив несколько месячных сумм собственнику, оплатив все квитанции, вы почти наверняка поймете, что квартира на Airbnb была не сильно дороже, чем долгосрочное жилье.
• Ищите молодых арендодателей. Среди них явно больше тех, кто в курсе текущих тенденций и поймет вашу ситуацию.
• Попробуйте найти арендодателей из России. Да, немало и таких — и в некоторых городах тема съема жилья у близких по менталитету и все понимающих сограждан активно набирает обороты. Поспрашивайте об этом в русскоязычных чатах.
• И конечно — не унывайте и помните, что вы не одни! В подобной ситуации сейчас оказываются не только россияне, но и все иностранцы. Ответы на свои вопросы и поддержку вы всегда найдете в локальных чатах, в том числе в чате нашего комьюнити 😉

4. Подготовьтесь к просмотру квартиры

Когда вас пригласили хотя бы на один просмотр — считайте, полдела сделано. Но это не значит, что самое сложное позади. Далее нужно будет учесть еще много нюансов — и не только чтобы вас не обманули, но и чтобы затем у вас все получилось на дальнейших этапах вашей иммиграции в Италию.

Не беспокойтесь о документах собственника. Необычный совет на фоне предыдущих, но — серьезно: проявлять дотошность в выяснении прав собственности на объект имеет смысл лишь в том (крайне маловероятном) случае, если вы нашли вариант без агентов. Контракт, который вы заключите, обязательно регистрируется в налоговой, которая всю информацию о квартире проверит. Отвечают, в том числе материально, за верность данных о жилье агенты. Риэлтор-мошенник может взять с вас деньги и пропасть, но ни один агент в здравом уме не заинтересован в подписании контракта, с которым что-то не так.

Если же все-таки вам хочется заранее увидеть документ о собственности, сообщаем: в Италии он называется visura catastale, в нем указываются все данные о жилье и его владельце. И получить его можно не только от агента, но и самостоятельно, онлайн, через сервисы вроде ReteVisure.it, ориентировочная стоимость 7 € за одну справку.

Позаботьтесь о своих документах — не только о перечисленных в начале гайда. В частности о постоянной прописке (residenza) в этом жилье: чтобы вы и все члены семьи смогли прописаться в квартире, нужно, чтобы на всех хватало метража. Если в квартире прописан владелец — метража должно хватать и на него, и на вас. Сама residenza необязательна для ВНЖ, но с ее получения начинается отсчет 10 лет до гражданства. Также она обязательна для конвертации ВНЖ в ПМЖ.

Еще один важный момент: если к вам планируют прилететь члены семьи и остаться с вами по воссоединению, квартира должна будет соответствовать определенным критериям по площади (м² на человека) и состоянию. Эти критерии во всех городах разные, могут включать параметры вплоть до высоты потолков — узнайте о них заранее, возможно, еще и по этим параметрам часть вариантов придется отмести. Кроме того, остерегайтесь слишком мнительных и тяжелых на подъем собственников — получить справку о соответствии жилья без участия его владельца можно, но сложнее, чем с ним. Также могут быть сложности с оформлением документов, если квартира в собственности не человека, а юридического лица.

Ориентировочные требования по площади — 14 м² на каждого человека. Чтобы найти точные параметры в вашем городе, гуглите idoneità alloggiativa + название вашей коммуны. Внимательнее с этим, особенно если в ваших планах воссоединение. Многие советуют на просмотр сразу приглашать специалиста-геометра, чье заключение обязательно надо получать для справки о соответствии.

В квартире всё должно работать. Проверьте, включается ли вся техника, нет ли сломанных розеток и в целом нет ли в квартире дефектов. Исправен и почищен должен быть бойлер/котел автономного отопления (он требует ежегодного обслуживания — в течение срока аренды оно скорее всего будет за ваш счет, но не при заселении). Если в жилье что-то в неудовлетворительном состоянии — это обязательно должно фиксироваться в договоре, иначе порчу имущества запросто можно будет повесить на вас!

Предположим, в квартире не работает телевизор, а вам нужно, чтобы он работал. Что делать — просить хозяина починить его перед заселением или ладно, подпишем контракт, потом починят? Практика показывает, что лучше последний вариант, т.к. чинить, возможно, будут долго. Проще будет вам уже заселиться (но, само собой, не забудьте прописать в договоре: телевизор неисправен, будет починен за счет собственника), затем разберетесь с ремонтом имущества.

Проверьте, нет ли в квартире плесени. Жить в квартире с плесенью крайне опасно для здоровья, между тем, это весьма распространенное явление в Италии, особенно в прибрежных районах с высокой влажностью. При наличии хоть малейшего подозрения на зараженность жилья плесенью загляните во все места, где она может «прятаться»: отодвиньте шкафы и все остальное, внимательно рассмотрите стены. Некоторые наши сограждане обнаруживали плесень даже на резине холодильника! Если проверить сложно или невозможно — хотя бы спросите о плесени.

Договор кондоминиума. Спросите, будет ли владелец перезаключать договор кондоминиума (предоставляет часть коммунальных услуг) на ваше имя или он останется привязанным к собственнику. В последнем случае имеет смысл также проверить, нет ли у собственника долгов за услуги кондоминиума. Для тех услуг, счета за которые будут приходить на ваше имя, проверять долги смысла нет — их не могут «повесить» на вас.

Последние платежки и счетчики. Однако попросить показать последние счета за коммунальные услуги мы все равно настоятельно советуем. Во-первых, чтобы оценить будущие затраты не на словах (агенты и хозяева могут озвучить заниженные цифры), а с подтверждением, во-вторых — чтобы увидеть последний зафиксированный расход ресурсов, и сверить, «бьется» ли он с тем, что показывают счетчики. Мы знаем уже не один случай, когда новым арендаторам приходилось доплачивать за расход предыдущих жильцов. Не говоря уже о ситуациях, когда сказали «здесь коммуналка в районе 200 евро», а по факту платить приходится все 500.

Электричество. Попросив показать последние счета и контракт на поставку электроэнергии, вы не только сможете прикинуть затраты по этой важнейшей статье коммунальных расходов, но и проверить ограничения на поставку электроэнергии.

Актуально для всех, но особенно для случаев, когда отопление в доме центральное, а плита газовая: в контракте на свет может быть прописан лимит на поставку электроэнергии, который может оказаться не очень комфортным в периоды активного пользования кондиционером или обогревателем. Увеличить лимит можно, но за доплату, иногда большую.

Отопление и газ. Центральное отопление везде работает по-разному, поэтому у нас на этот счет нет универсального совета — просто подумайте, будет ли в этом конкретном помещении уютно, если вдруг зимой окажется, что отопление работает кое-как. Что до отопления автономного, оно будет явно удобнее, но сулит километровые счета за электричество. Газ в Италии тоже недешев — закладывайте минимум 100 € в месяц только на газ.

Шум с улицы. Многие из нас работают из дома или живут с маленькими детьми, и этот момент, который не в любое время можно заметить, для них будет критичен. Смотрите не только на то, куда выходят окна, но и что это за окна — из какого материала, с одинарной или двойной рамой? И какой этаж, ведь ниже третьего шум будет гораздо лучше слышно, чем выше. Кроме того, остерегайтесь соседства с больницами: рядом с ними есть риск слушать вой сирен «скорых» чуть ли не круглосуточно.

Парковочные места. Спросите у хозяина, идет ли «в комплекте» с квартирой аренда парковочного места, сколько оно стоит. Если парковка под этим домом стихийная — спросите (и зафиксируйте сами), много ли на ней свободных мест вечером буднего дня.

Внимательнее с piano terra (в России это «первый этаж», но в Италии считать этажи начинают со второго). Квартиры с выходом на улицу и верандами могут выглядеть очень привлекательно, но оказаться слишком холодными зимой. Если квартира, несмотря на нулевой этаж, теплая (бывает и так, напр. если трубы отопления идут за ее стенами на верхние этажи) — вам скорее всего сразу об этом скажут.

Внимательнее с жильем в старых домах. В красивых зданиях возрастом 100+ лет особенно велик риск найти жилье, которое на поверку окажется непригодным для жизни. Ну, или с целым «букетом» существенных минусов — плохая изоляция, высокая влажность, отсутствие лифта и отопления, ржавые трубы, «усталая» проводка, тесные ванные комнаты, странные планировки… Не забывайте и о том, что в исторических центрах городов часто не хватает парковочных мест.

5. Заключайте контракт

Виды договоров

4+4 и 3+2 — не просто цифры, а два вида долгосрочных контрактов, и ваш договор, скорее всего, будет одного из этих видов.

Contratto di locazione a canone libero (4+4) и Contratto di locazione a tariffa concordata (3+2) — стандартные долгосрочные контракты на 4 или 3 года с возможностью продления на 4 или 2, соответственно. Они подходят для подачи на ВНЖ по любым основаниям. 

• Для контракта 4+4 обе цифры по количеству лет фиксированные. У 3+2 возможны варианты: 4+2, 5+2, 6+2 и т.д. — первая цифра произвольная, но 3 — это минимум, продление — всегда на 2 года.
• Вам вряд ли подойдет contratto transitorio («временный» на период до 18 месяцев). Для заключения такого контракта по закону требуется обоснование, что вам нужно жилье на такой короткий срок — напр. командировка или обучение.
• Для студентов также есть специальный вид контрактов contratto per studenti universitari, срок которых может составлять от 6 до 36 месяцев.

Почему 3+2 называется контрактом «с согласованной ставкой»: если в контракте 4+4 собственник сам назначает арендную плату, то в 3+2 он должен согласовать ее с арендатором и организацией арендодателей. В чем здесь выгода для владельца жилья? Дело в том, что для такого типа контрактов предусмотрен ряд налоговых льгот и скидок. Несмотря на это, 3+2 все же не так популярен, как 4+4.

Proposta

Так называется уведомление, или буквально «предложение», которое отправляется владельцу жилья и положительный ответ на которое означает готовность заключить с вами контракт. Пропоста — это своего рода предварительный договор, в котором указываются его основные условия. И вы должны проследить, чтобы на бумаге эти условия совпадали с тем, что вы проговорили устно. А также обратите внимание на следующее:

1. Пропоста формально и фактически отправляется собственнику, если агентство сдает квартиру без его участия. Если вы посмотрели квартиру в присутствии агента и хозяина, то пропосту фактически просто подписывают на месте. В теории в последнем случае можно обойтись и без нее (если вдруг и вы, и все остальные готовы сразу же заключать контракт, то и нет нужды в промежуточных документах). Но на практике такое бывает редко, и пропоста служит цели «заморозить» ситуацию до подписания контракта, гарантируя, что никто никого не подведет.
2. Пропоста накладывает обязательства и на владельца жилья, и на вас. Согласие собственника с вашим предложением означает, что он «бронирует» квартиру для вас, а вы обязаны заключить контракт с ним (даже если, пока ждали ответа, нашли вариант получше). Если вы передумаете снимать это жилье, то агенты не только не вернут вам задаток, но и попросят выплатить полную сумму комиссии; в случае отказа имеют право взыскать ее через суд.
3. Пропоста имеет срок действия — как правило, около недели. Т.е. это максимальный срок, в течение которого должен быть получен ответ от собственника. Мошенничать с этим вряд ли кто-то будет, но на всякий случай проверьте, что а) этот срок в документе в принципе указан, б) он адекватный и составляет около недели, а не, скажем, год.
4. Когда собственник ответит, вас попросят подписать согласие с этим ответным письмом. Не подписывайте не глядя — владелец может выдвинуть новые условия в ответ на ваши.

Если в оговоренный срок вы не получили ответа — это нормальная ситуация, ведь хозяин мог получить предложения от многих людей. Если он выбрал кого-то другого, никто от этого не остается внакладе и вы можете спокойно продолжать поиски. Но помните об обязательствах, которые возникают, если ваше предложение будет принято! Если вы еще не уверены, что хотите снять эту конкретную квартиру — не подписывайте пропосту.

Пункты договора: double-check

По-хорошему, прямо скажем, в договоре нужно проверить вообще все. Но особое внимание уделяем наличию в контракте следующих данных:

• Имена, паспортные данные, номера codice fiscale собственника и арендаторов. Если вы не единственный квартирант — все проживающие с вами должны быть вписаны в контракт.
• Тип недвижимости, доля, которую сдают вам. Это точно квартира, и сдается она полностью? Да-да, без шуток, нужно проверить, чтобы это было указано в документах! Вам запросто могут сдать под видом квартиры офис — что не будет проблемой для гражданина Италии, а вы не сможете с такой «квартирой» получить необходимые документы.
• Точный адрес жилья.
• Сдается оно с мебелью или без.
• Что остается в квартире, а что нет. Вывозить ненужные предметы из квартиры за свой счет может быть недешево, поэтому если собственник обещает что-то увезти — зафиксируйте это в контракте.
• Точная сумма платежа за месяц.
• Условия повышения арендной платы.
• Сколько месяцев аренды вы оплачиваете при заселении.
• Сумма страхового депозита. В Италии страховой депозит — это залог за сохранность имущества. Именно такую роль он играет в контракте, он никогда не идет в счет оплаты последних месяцев аренды. Вы получите эти деньги обратно только в момент выезда из квартиры.
• Данные вашего гаранта или банковской гарантии, если вы используете этот способ гарантировать платежеспособность.
• Какие коммунальные платежи вам предстоит оплачивать.
  • Иногда в договоре прописывается лимит «бесплатного» использования тех или иных коммунальных услуг: если за месяц вы «нажгли» не больше, чем указано в контракте, то квитанцию оплатит собственник, но если лимит был превышен — вы должны будете доплатить. В таком случае в договоре также должна быть закреплена периодичность взимания такой доплаты (необязательно раз в месяц, это может быть и раз в год).
  • Если в вашу арендную плату включены все коммунальные платежи, то у этого «все включено» тоже будет некий лимит — и его также необходимо прописывать в контракте!
• Условия расторжения договора: срок уведомления о досрочном расторжении контракта. 6 месяцев — стандартный срок, меньший в долгосрочных контрактах не предусмотрен законом. Т.е. формально, если вы решили съехать раньше конца срока действия контракта, вы должны предупредить об этом собственника минимум за полгода. На практике обычно можно договориться, что вы уведомляете хозяина, ждете, пока он найдет новых арендаторов, и после этого можете съезжать.

6. Зарегистрируйте контракт

Это обязанность агентства, сделать это нужно в течение месяца с даты начала контракта, но в ваших же интересах чем раньше, тем лучше. Без регистрации ваш контракт не считается действительным и не подходит для оформления дальнейших документов.

Плата за регистрацию: 2% от годовой стоимости аренды, например, для квартиры за 500 € это будет 120 €, плюс около 50 € за marche da bollo (фискальные марки — 16 € за каждые 100 строк договора, обычно в нем до 300 строк).

Часто с хозяином можно договориться оплатить регистрацию пополам. Также бывает, но редко, что выбранный хозяином налоговый режим освобождает его от налога за регистрацию (от налога, но регистрация все равно нужна!).

Выводы

Аренда на длительный срок в Италии — дело непростое, долгое и дорогое для иностранца. Определиться с бюджетом — первоочередное: цены везде разные (приценитесь к локациям онлайн заблаговременно), а ваши стартовые затраты могут составить 5-10 месячных сумм за аренду. Заранее стоит и запастись документами: вам точно понадобятся подтверждения платежеспособности.

На месте ищите жилье всеми способами. Советуем сразу же пробовать и онлайн-поиск, и идти в агентства. Следите за чистотой посредников: мошенников в Италии достаточно, не стоит пренебрегать описанными нами способами проверки агентов.

Исходите сразу из того, что поиски могут затянуться, и используйте по максимуму все возможности поиска. А когда вас пригласят на просмотр и подписывать контракт, вспомните наши советы о том, на что обратить внимание. Вам нужно найти не просто хорошую квартиру, а жилье, с которым у вас не будет проблем с ВНЖ и прочими документами.

Какая бы у вас ни была ситуация — верьте в свои силы и не отчаивайтесь, если что-то не получается. Рано или поздно все находят жилье, найдете и вы. У вас все получится, а мы вам поможем!

О дальнейших шагах и других аспектах съема жилья мы расскажем в наших следующих гайдах.

Благодарим за помощь в написании статьи:

• Консультанта по вопросам недвижимости в Италии Yuliia Berez, тел. +39 351 7172133 (Whatsapp, Telegram),
• Агента по недвижимости Дмитрия Аристова, компания Re/Max Orange, тел. +39 351 7732235 (Whatsapp, Telegram, Instagram).

Ссылки для самостоятельного изучения

Аренда жилья: законодательная база

• Закон 431/1998 — регулирует условия контрактов на аренду жилья
• Определение аренды и ее основных принципов в Гражданском кодексе Италии
• Исчерпывающая информация о законодательной базе аренды недвижимости
• Коротко о законах, регулирующих деятельность риэлторов
• Комментарий юриста о регулировании взимания комиссий агентами
• Информация о требованиях для ВНЖ и воссоединения семьи

Другие наши материалы по теме

• Как мы заключили контракт на долгосрочное жилье в г. Савона
• Оформление residenza (постоянной прописки) в Италии
• Как сделать справку соответствия жилья (для воссоединения семьи)